아파트 공시지가 상승, 재산세 계산 종부세 부과기준 대상?

정부가 지난달 재산세의 과세 표준이 되는 전국의 공시지가를 발표하자 곳곳에서 불만이 터져 나왔습니다.

 

집값 상승으로 서울 아파트 4채 중 1채가 종합부동산세(종부세) 대상이 됐습니다.

 

도입 당시 1% 이내 극소수만 내는 것으로 설계됐던 종부세가 사실상 중산층에게도 부과될 것이란 비판이 제기되고 있기도 합니다.

국토교통부의 공동주택 공시가격 구간별 전국 아파트 물량 자료에 따르면 올해 서울지역 공시가 9억원 이상인 아파트 40만6167채의 비율은 서울 내 전체 공시대상 아파트 168만864채의 약 24.2%로 나타났습니다.

 

공시지가 상승으로 종부세 대상인 공시지가 9억원 이상 서울 아파트가 2019년 12.37%, 2020년 16.8%에 이어 올해 기준 24.2%까지 급증했습니다.

 

먼저, 재산세 계산에 대해 알아 보겠습니다.

 

재산세는 주택이나 토지, 건물, 배나 건물, 이런 걸 갖고 있는 사람들이 재산세를 납부합니다.

 

그리고 재산세와 종부세를 통틀어서 보유세라고 합니다.

 

과세기준일인 6월 1일자에 부동산을 갖고 사람들이 한 해의 재산세와 종부세를 다 내게 됩니다.

 

재산세는 소유권이전등기가 넘어가기 전이라도 잔금이 완료되면 그 날짜에 소유권이 넘어간 걸로 봅니다.

 

재산세 납부 시기는 주택을 갖고 있는 사람은 주택에 대한 재산세를 계산한 다음에 이걸 7월과 9월에 절반씩 나눠서 납부를 합니다.

 

그런데 내가 전체 낼 재산세가 20만원이 안 되는 사람들은 7월달에 그냥 전액을 고지서를 받고 종료가 됩니다.

 

또한 내가 상가를 갖고 있으면 7월엔 상가의 건축물에 대한 재산세만 나오고, 토지에 대한 재산세는 9월에 따로 나오게 됩니다.

 

재산세는 과세표준에 세율을 곱해서 계산됩니다.

 

그런데 재산세에 대한 과세표준은 주택과 토지, 건축물에 대해서 조금 다르게 적용합니다.

 

주택은 정부에서 공시하는 공시가격을 기준으로 곱하기 60% (공정시장가액비율)를 해서 계산합니다.

 

그리고 토지와 건물은 공정시장가액비율이 10% 높은 70%를 적용합니다.

 

그리고 이 공시가격 또한 토지의 경우엔 개별공시지가 곱하기 70%를 해서 과세표준을 적용합니다.

 

건물의 경우엔 지자체에서 계산한 시가표준액이란 것이 있습니다.

 

시가표준액에 공정시장가액비율인 70%를 곱해서 과세표준을 계산합니다.

 

과세표준에 세율을 곱하면 재산세를 구할 수 있습니다.

 

주택에 대한 재산세율은 6000만원 이하 0.1%부터 3억원이 넘는 부분에 대해서는 0.4%의 재산세율을 적용합니다.

 

그런데 상가나 토지의 경우엔 조금 세율이 다릅니다.

 

일반적으로 우리가 상가라고 부르는 건물에 대해서는 상가분 건물에 대한 0.25%의 재산세율을 적용하고, 세율은 단일세율입니다.

 

그리고 토지의 경우엔 2억원 이하 0.2%에서 10억원 초과되면 0.4%까지 재산세율을 적용합니다.

그럼 한 번 주택에 대한 재산세를 한 번 계산해 보겠습니다.

 

시가 3억원 아파트라고 하면 공동주택 공시가격은 2억원 정도가 나올 수 있습니다.

 

이 2억원을 기준으로 세금 계산을 하면 되는데 2억원 전체가 과세표준이 되는 것은 아닙니다.

 

주택의 경우엔 이 2억원 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 됩니다.

 

과세표준은 공시가격 2억원 곱하기 60%인 1억2000만원이 됩니다.

 

그럼 1억2000만원에 대한 세율을 보면 6000만원 초과~1억5000만원의 세율은 0.15%입니다.

 

1억2000만원 곱하기 0.15% 하고 누진공제액인 3만원을 빼주면 재산세가 나옵니다.

 

재산세 계산 결과는 15만원이 됩니다.

 

그런데 여기서 여러 가지 부가된 세금들이 추가돼서 재산세라는 고지서로 한꺼번에 나오게 됩니다.

대표적인 것이 도시지역과 도시외지역을 구분해서 도시지역에선 재산세 도시지역분이란 세금이 추가됩니다.

 

종부세 대상 여부를 알 수 있는 종부세 부과기준입니다.

 

종부세는 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 아래 각 과세대상 유형별 공제액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세됩니다.

 

유형별 종부세 과세대상 및 공제금액은 아래와 같습니다.

한편 부동산 보유자의 재산세나 건강보험료 등이 크게 상승하게 되자 곳곳에서 불만이 터져 나왔습니다.

 

높아진 가격도 문제였지만 공시지가 산정 근거 역시 불명확하다는 지적이 많았습니다.

 

일부 공동주택 공시지가는 실거래가보다 더 높게 책정된 경우도 있어 전면 재조사가 필요하다는 주장도 나오고 있습니다.

 

아파트 공시지가 조회는 국토교통부 부동산 공시가격 알리미를 통해 확인 할 수 있습니다.

 

☞ 부동산 공시가격 알리미 바로가기 https://www.realtyprice.kr:447/notice/town/siteLink.htm

지금까지 재산세와 건강보험료 등에 영향을 미치는 아파트 공시지가 상승에 따른 재산세 계산, 종부세 부과기준 대상 등에 대해 알아봤습니다.